【攻玉】從北美最大兩家養老連鎖的崛起看中國機構發(fā)展趨勢
日期：2016/9/27
機構養老市場(chǎng)已經(jīng)到了股權投資多元化、經(jīng)營(yíng)規?；碾A段，大量?jì)?yōu)質(zhì)養老項目成為產(chǎn)業(yè)資本激烈爭奪的對象，未來(lái)3-5年，中國機構養老市場(chǎng)將會(huì )出現經(jīng)營(yíng)300-500家養老機構，管理床位達到10萬(wàn)張規模的大型養老運營(yíng)商。
來(lái)源 | 銀發(fā)club
文 | 段明杰
過(guò)去幾年中國養老產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一輪的大規模開(kāi)發(fā)建設熱潮，從2015年下半年開(kāi)始，我們看到養老市場(chǎng)出現了一個(gè)明顯的特征：大量國有企業(yè)，金融機構，上市公司，保險公司開(kāi)始收購市場(chǎng)上現有的成熟養老項目，整個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從原來(lái)的跑馬圈地式的資源競爭進(jìn)入了資本運作與資本競爭的時(shí)代，我們簡(jiǎn)單梳理了一下幾起典型的收購案例：
2015年下半年，合眾人壽完成了對美國15個(gè)養老社區項目的收購，不再自建養老社區，而是采用在國內外收購成熟型、成長(cháng)型養老機構的方式，實(shí)現規模擴張；
2015年11月：北控醫療集團收購福建省福齡金太陽(yáng)健康養老股份股本合計共51%，耗費1.38億元；
2016年1月：宜華健康以4.08億元收購主營(yíng)養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的親和源股份有限公司58.33%的股份，并借此外延式并購實(shí)現在養老產(chǎn)業(yè)板塊的布局；
2016年5月：中國光大控股以大約4億估值收購匯晨養老67.27%的股權，成為其控制性大股東；
目前中國養老產(chǎn)業(yè)還處在高度分散化狀態(tài)，但從大量的收購案例，我們可以發(fā)現機構養老市場(chǎng)上的參與者已經(jīng)到了股權投資多元化、經(jīng)營(yíng)規?；碾A段，大量?jì)?yōu)質(zhì)養老項目成為產(chǎn)業(yè)資本激烈爭奪的對象，可以這樣說(shuō)，在目前這個(gè)階段就算養老機構自身不想規?；l(fā)展，也會(huì )被大量的產(chǎn)業(yè)資本推著(zhù)往連鎖化，規?；较虬l(fā)展。
我們認為按照目前的市場(chǎng)節奏發(fā)展下去，未來(lái)3-5年，中國機構養老市場(chǎng)將會(huì )出現經(jīng)營(yíng)300-500家養老機構，管理床位達到10萬(wàn)張規模的大型養老運營(yíng)商。從美國前10和25大連鎖養老公司的發(fā)展趨勢可以看出，養老機構連鎖化、規?；俏磥?lái)發(fā)展的必然趨勢，美國前10大運營(yíng)商占據了60%左右的市場(chǎng)份額。吸收并購成為美國養老運營(yíng)商規?；晒Πl(fā)展的重要手段。
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圖：前10和25大美國養老公司規?？焖僭鲩L(cháng)
在此背景下，我們希望介紹北美最大的兩家養老運營(yíng)商——美國最大的連鎖養老運營(yíng)公司Brookdale，加拿大最大的連鎖養老運營(yíng)公司Revera，通過(guò)分析它們的發(fā)展歷程、業(yè)務(wù)類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)現狀、發(fā)展戰略，給現階段的中國養老機構規?；l(fā)展提供一些借鑒！
北美最大兩家養老運營(yíng)商Brookdale&Revera
Brookdale——Brookdale高級養老公司是全美最大的高級養老服務(wù)公司,成立于1978年，總部位于田納西州布倫特伍德，主營(yíng)老年住宅，專(zhuān)門(mén)面向高收入和中高收入的消費者，為他們提供積極的退休生活和高質(zhì)量的個(gè)人服務(wù)。Brookdale于1997年5月2日在美國納斯達克上市。目前，Brookdale在47個(gè)州擁有1100多個(gè)養老社區，覆蓋全美百分之八十的人口，有接近8萬(wàn)員工，服務(wù)對象超過(guò)10萬(wàn)人。公司運營(yíng)的服務(wù)類(lèi)型，主要包括生活自理型社區、生活協(xié)助型社區、特殊護理（老年癡呆護理）社區,以及持續護理退休社區。
Revera——Revera是加拿人創(chuàng )辦和運營(yíng)的一家私有養老機構，業(yè)務(wù)涉及老年公寓、健康護理和相應的健康服務(wù)。成立于1961年，Revera擁有50多年的養老行業(yè)經(jīng)驗。目前是北美地區第二大養老產(chǎn)業(yè)服務(wù)商，在加拿大和美國部分地區運營(yíng)500家社區，近45000名員工通過(guò)Revera的退休社區、長(cháng)期護理院、美國護理康復中心為超過(guò)50000人提供家庭健康服務(wù)，提高他們的生活質(zhì)量。此外，Revera在英國也有少量的養老項目。
Brookdale并購成長(cháng)史
2005年6月，Brookdale公司和Alterra醫療保健公司合并，Alterra當時(shí)在養老行業(yè)也是名列前茅的公司，并于11月公開(kāi)上市募股。
2006年7月，Brookdale宣布并購田納西州那什維爾的美國退休公司（American Retirement Corporation，ARC）。ARC當時(shí)在全美運營(yíng)著(zhù)接近130家社區，ARC從20世紀70年就開(kāi)始運營(yíng)，業(yè)務(wù)范圍從CCRC到協(xié)助型社區到自理型社區都有涉及。Fortress認為合并ARC對于Brookdale來(lái)說(shuō)是一個(gè)把它推向行業(yè)前列的好機會(huì )，不僅僅是為了擴大規模，而是把行業(yè)中運營(yíng)時(shí)間最長(cháng)的和最成功的養老公司聯(lián)合起來(lái)，完成對ARC公司的并購后，Brookdale在36個(gè)州擁有接近550個(gè)社區。
2009年10月，Brookdale養老公司和Sunrise養老公司達成協(xié)議，Brookdale獲得Sunrise公司的21家養老社區。
2011年10月，Brookdale完成對Horizon Bay Retirement Living公司的收購，獲得其在全美近90家養老社區。
2014年7月底，Brookdale完成對Emeritus養老公司的收購，Emeritus當時(shí)是全美第二大養老公司。至此，Brookdale成為全美唯一一家全方位的高級養老解決方案公司，在46個(gè)州擁有1100多家養老社區，覆蓋全美80%的人口。對于Emeritus公司的并購，對于Brookdale公司來(lái)說(shuō)意義非凡，不但使得它成為全美最大的養老公司，社區數量猛增493個(gè)，業(yè)務(wù)范圍迅速擴大到47個(gè)州，對于其品牌的推廣建設意義也同樣重大。
Revera并購成長(cháng)史
2006年10月，加拿大皇家公眾養老投資公司PSPIB以每股8.35美元的價(jià)格收購退休公寓房地產(chǎn)投資信托基金的股票，到2007年P(guān)SPIB Destiny完成對REIT的收購，將其完全私有化，并改名為Revera。
2010年，Revera1899萬(wàn)美元收購Okotoks位于加拿大艾伯塔省新建的養老住宅區，129個(gè)單元。
2011年，Revera收購加拿大家庭醫療保健服務(wù)公司Comcare，成為加拿大最大的家庭健康服務(wù)提供商之一。Comcare是加拿大最大的家庭醫療保健服務(wù)商之一，在家庭醫療保健行業(yè)服務(wù)了40多年，是加拿大口碑非常好的家庭健康服務(wù)商，客戶(hù)認可度非常高。在此之前Revera擁有220家養老社區，包括在美國的40家。養老服務(wù)涵蓋退休公寓、長(cháng)期家居護理、專(zhuān)業(yè)護理和家庭健康服務(wù)。完成對Comcare收購之后，Revera的業(yè)務(wù)增加了7個(gè)省份29個(gè)城市，客戶(hù)服務(wù)能力得到大幅度提升。
2013年，Revera和Health Care REIT的合作就已經(jīng)展開(kāi)。當年5月，Health Care REIT與Revera達成合作，宣布成立合資公司并共同擁有Revera價(jià)值13.5億美元的47個(gè)高級養老社區，接近5000套公寓。Health Care REIT享有其75%的所有權益，Revera享有剩下的25%。這些社區主要位于加拿大的多倫多、溫哥華和卡爾加里，主要是獨立型養老社區，有一些也有協(xié)助型社區和記憶護理社區。
2014年，Revera和Health Care REIT（2015年9月更名為Well Tower）公司一起收購日出養老公司Sunrise Senior Living的管理公司。根據協(xié)議，Revera將享有Sunrise Senior Living管理公司76%的權益，Health Care REIT獲得其24%的權益。Sunrise養老公司作為美國第5大養老公司，業(yè)務(wù)同Revera一樣涉及美國、加拿大和英國。Revera與Sunrise的合作，大大加快了其在美國、以及英國養老市場(chǎng)的擴展步伐。
2015年6月份，Revera和Health Care REIT宣布合資以6.23億美元收購加拿大上市養老公司Regal Lifestyle Communities，Revera占其中25%的權益，Regal在加拿大6個(gè)省份有23家高檔養老住宅社區，超多3600多個(gè)社區單元。業(yè)務(wù)主要是針對高端私人養老服務(wù)，從自理型社區到協(xié)助型社區一系列的養老服務(wù)。此次收購進(jìn)一步鞏固在加拿大養老市場(chǎng)的領(lǐng)導地位，特別是對于高端養老市場(chǎng)。
Brookdale：經(jīng)營(yíng)五大社區版塊
截止到2015年底，Brookdale自營(yíng)和租用養老社區959個(gè)、單元81067個(gè)；為164個(gè)社區、27353個(gè)單元提供管理運營(yíng)服務(wù)。從社區類(lèi)型來(lái)看，Brookdale運營(yíng)130個(gè)退休中心社區（24486個(gè)單元）、915個(gè)協(xié)助型社區（62567個(gè)單元）、78個(gè)CCRCs持續護理退休社區（21367個(gè)單元）。Brookdale的社區大多數都在校園駐地或者配套設施比較完善的社區周邊。
截止到2015年底，公司的收入構成，38.8%來(lái)自于自有社區的用戶(hù)居住和管理費用，48.7%來(lái)源于租賃社區，11.1%來(lái)自Brookdale的配套服務(wù)，1.4%來(lái)自于為第三方公司提供的管理服務(wù)費用。
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在企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和利潤方面，根據Brookdale Senior Living公司在2016年2月16日公布的2015年度財務(wù)報表，如圖表所示：（數據來(lái)源MarketWatch）
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從圖表可以清晰反應出Brookdale近幾年的經(jīng)營(yíng)狀況，從2011年到2014年，雖然營(yíng)業(yè)收入一直在上升，但是利潤率增長(cháng)緩慢，甚至出現過(guò)2013年到2014年度的負增長(cháng)。在2014年收購美國第二大養老服務(wù)公司Emeritus之后，業(yè)績(jì)得到了短時(shí)間內迅速上升。雖然已經(jīng)成為美國最大的養老公司，結合之前的數據，其盈利能力還有待提升。
圖：養老護理內容分布
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目前，Brookdale的社區社區是由退休中心社區，協(xié)助生活社區，租賃CCRCs和自費CCRCs社區組成。同時(shí)Brookdale也管理一些第三方或者其他合資企業(yè)的社區，根據合同，Brookdale同樣擁有所有者權益。此外，Brookdale配套服務(wù)項目，提供門(mén)診治療、家庭健康、個(gè)性化的生活和臨終關(guān)懷服務(wù)。
1.退休中心社區
這種社區專(zhuān)門(mén)為75或以上的中高層收入的老年人提供高質(zhì)量的養老服務(wù)。一般一個(gè)退休中心社區，包括自理型和輔助型單元，可以因地制宜的根據不同的單元和用戶(hù)情況為用戶(hù)提供自理型或者輔助性服務(wù)。截止到2015年底，78.9%的退休社區的單元是自理型單元，剩下的為輔助性單元。
退休社區包含了Brookdale自有和租賃的社區，以及他們?yōu)榈谌交蛘吆腺Y企業(yè)提供服務(wù)的退休社區。截止到2105年底，Brookdale的退休中心業(yè)務(wù)板塊有95個(gè)退休中心社區，17140個(gè)單元，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的15.8%；為35個(gè)社區，7346個(gè)單元提供管理服務(wù)，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的6.8%。這些退休社區占Brookdale公司整個(gè)社區容量的22.6%。
2.協(xié)助型社區
Brookdale的協(xié)助型社區為居民提供住房、為日?；顒?dòng)需要24小時(shí)協(xié)助的居民，以及年級較大身體較弱的居民提供服務(wù)。協(xié)助型社區為客戶(hù)提供獨立式單層住房和多層住房，所有的都有超過(guò)50張床位，較小的多層或者獨棟有的床位少于50張。
在協(xié)助型社區中還包含了記憶護理社區，這些獨立的輔助生活社區專(zhuān)為有阿爾茨海默氏癥的居民和其他患有癡呆認知能力在不斷下降，需要照料的居民，以保證他們有一定的生活質(zhì)量。記憶護理社區有14至69張病床，有些是按照學(xué)校標準配置，包括一個(gè)獨立的輔助生活社區。
截至2015年底，輔助生活社區有820個(gè)，53504套房間，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的49.3%；參與管理服務(wù)的社區95個(gè)，9063套房間，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的8.4%。這些輔助型社區占Brookdale公司整個(gè)社區容量的57.7.%。其中571個(gè)社區，14077個(gè)單元提供記憶護理服務(wù)。
3.CCRCS（持續護理退休社區）
Brookdale的CCRCS社區是大型社區，提供各種生活安排和服務(wù)，以適應各個(gè)層面的身體狀況和健康。大多數CCRCs包涵自理生活型、協(xié)助生活型和專(zhuān)業(yè)護理社區服務(wù)，有一部分社區也有記憶護理（阿爾茨海默護理）服務(wù)。
CCRCs社區包括租賃的CCRCs以及公司管理運營(yíng)的第三方CCRCS社區。截至2015年底，Brookdale擁有44個(gè)CCRCs社區，10423個(gè)單元，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的9.6%；34個(gè)社區、10944個(gè)單元為公司參與管理運營(yíng)，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的10.7%。這些CCRCS社區占Brookdale公司整個(gè)社區容量的19.7％。
截至2015年12月31日，租賃部分的CCRCS社區，包含3個(gè)“入場(chǎng)費”CCRCS社區，1172個(gè)單元和Brookdale公司參與管理的17個(gè)“入場(chǎng)費”CCRCs、8152個(gè)單元，占據Brookdale公司整個(gè)社區容量的8.1%。
4.Brookdale輔助性服務(wù)（配套服務(wù)）
Brookdale的輔助性服務(wù)目前為社區居民提供家庭保健、治療、教育和健康計劃等服務(wù)。這些項目主要集中在健康和身體素質(zhì)上，目的是讓居民保持最大程度的獨立。
在醫療服務(wù)方面，主要提供身體、與職業(yè)相關(guān)、語(yǔ)言上的治療和家庭健康服務(wù)。家庭健康服務(wù)根據需要提供包括專(zhuān)業(yè)護理、物理治療、職業(yè)治療、言語(yǔ)治療、家庭健康助手服務(wù)和社會(huì )服務(wù)在內的服務(wù)。另外，Brookdale也在某些地區提供臨終關(guān)懷服務(wù)。相對于其他競爭者來(lái)說(shuō)，Brookdale的輔助性服務(wù)因其在業(yè)內的地位和豐富的經(jīng)驗，有著(zhù)得天獨厚的優(yōu)勢。
5.管理運營(yíng)服務(wù)
Brookdale公司管理的社區有一些是第三方機構或者未合并的合資企業(yè)所有的，但是Brookdale公司享有所有權權益。在管理運營(yíng)協(xié)議下管理這些社區，根據提供的服務(wù)收取相應的服務(wù)管理費用。
截止到2015年底，Brookdale為164家社區、27353套房屋提供管理服務(wù)，這占其公司總社區容量的25.3%。其中22家社區、2211套房屋是第三方所有；142個(gè)社區、25142套單元歸合資企業(yè)所有。這些社區構成了上述中的35家退休社區、95家協(xié)助型社區和34家CCRCs社區。
Revera：養老服務(wù)個(gè)性化
1．退休社區
Revera目前在加拿大6個(gè)省獨立運營(yíng)96家退休社區。同時(shí)，Revera管理運營(yíng)Sunrise公司旗下在加拿大的15家退休社區、美國的247家養老社區以及英國的27家社區（其中15家社區在Gracewell公司名下）。另外，與加拿大養老房產(chǎn)公司Réseau Sélection在魁北克共同擁有24家退休社區。
Revera為所有的退休社區的客戶(hù)提供公寓、自理型、協(xié)助型、記憶護理等客戶(hù)需要的養老服務(wù)。
在自理型社區，居民有很大的獨立性，可以來(lái)去自如，隨時(shí)隨地的拜訪(fǎng)鄰居或者朋友，無(wú)論是選擇購物、逛街還是選擇宅在家里都隨個(gè)人喜好。社區也會(huì )組織一些各種各樣的室內活動(dòng)和游覽活動(dòng)來(lái)供居民選擇。社區會(huì )為居民提供專(zhuān)業(yè)的廚師來(lái)做美味有營(yíng)養的飯菜、小吃，并保證食材的新鮮性。當然，如果居民有任何需要協(xié)助的事情，比如個(gè)人健康管理，社區都有提供相應的服務(wù)。
在協(xié)助型養老社區，居民除了能獲得和自理型養老社區一樣的自有服務(wù)外，還為需要的居民提供醫療保健、藥物管理、洗澡、更衣等一些列全天候的配套服務(wù)。協(xié)助型社區會(huì )24小時(shí)配備專(zhuān)業(yè)的護理人員，以及國家最先進(jìn)的應急響應機制。對于正在經(jīng)歷記憶衰退或損傷的居民，Revera同樣可以為他們提供專(zhuān)業(yè)的護理和記憶恢復訓練。Revera還會(huì )為需要的客戶(hù)提供短期和臨時(shí)居住的服務(wù)。
Revera會(huì )為客戶(hù)提供精致的套房，以及上面提到的所有社區居民所享受的服務(wù)。特別是提供個(gè)人護理、藥物管理、疼痛和癥狀管理、皮膚護理以及其他更多客戶(hù)需要的服務(wù)。除此之外，Revera允許社區居民在此完全的獨立，他們也可以完全享受社區的所有服務(wù)，但是要另外收費。
2.長(cháng)期護理社區
目前，Revera在加拿大不列顛哥倫比亞省、阿爾伯塔省、馬尼托巴省和安大略省有76家長(cháng)期護理養老院。Revera為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)和特殊護理服務(wù)，一周7天，每天24小時(shí)全天候。和退休社區一樣，在長(cháng)期護理社區也會(huì )為居民提供基本的健康服務(wù)，包括飲食、健康活動(dòng)、娛樂(lè )活動(dòng)。此外，在長(cháng)期護理院會(huì )為居民提供高質(zhì)量的健康服務(wù)，包括以人為本的健康服務(wù)、優(yōu)質(zhì)健康護理服務(wù)、臨床服務(wù)、康復服務(wù)以及癡呆護理服務(wù)。
健康服務(wù)個(gè)性化定制：Revera還為居民提供專(zhuān)業(yè)化的個(gè)性化服務(wù)，為此專(zhuān)門(mén)打造了Live Well健康計劃，并推出了一系列配套的服務(wù)項目供居民選擇，比如，Live Well個(gè)性化健康項目、瀑布預防項目（Falls Prevention Program）、健康恢復項目（Restorative Recovery Program）、皮膚傷口護理和飲食與營(yíng)養計劃。
Revera的臨床服務(wù)計劃包括了一下類(lèi)型的服務(wù)。
瀑布式管理，基于最佳臨床實(shí)踐為居民提供各學(xué)科間的瀑布干預式風(fēng)險管理。從鞋類(lèi)產(chǎn)品到用藥評估和處理可能性風(fēng)險，對居民、家庭和工作人員進(jìn)行預防式教育。
皮膚傷口護理，皮膚和傷口護理是身體健康的重要一環(huán)，Revera的護理團隊會(huì )優(yōu)先干預皮膚問(wèn)題的出現和發(fā)展。Revera在所有社區推行一致的皮膚傷口管理方案，提供經(jīng)過(guò)臨床評估和研究的高質(zhì)量產(chǎn)品。
疼痛癥狀管理，為居民制定個(gè)性化病痛管理方案，用專(zhuān)業(yè)人員評估監測結果，提高服務(wù)質(zhì)量。
克制，Revera會(huì )為居民提供一個(gè)最有利于克制不良習慣的環(huán)境。當然每個(gè)居民都有做出知情選擇的權利。
失禁護理，在充分尊重每個(gè)居民的尊嚴，保證居民的舒適度和獨立性的基礎上，提供失禁護理方案。
在恢復與康復護理的服務(wù)中，Revera希望通過(guò)他們的康復計劃，優(yōu)先解決包括減少跌倒、減少骨質(zhì)疏松癥的影響、減少關(guān)節炎的疼痛、中風(fēng)后身體能力提升、管理老年癡呆、提供術(shù)后支持等更多方面的問(wèn)題，制定個(gè)性化方案，努力提高居民生活品質(zhì)。
在癡呆護理服務(wù)方面，Revera為居民提供了多種可選擇的方案，幫助記憶有問(wèn)題的居民。在此方面，Revera采取了一種全面的方法，把所有的一切都進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的環(huán)境設計，設定專(zhuān)門(mén)的臨床服務(wù)，設定專(zhuān)門(mén)的休閑娛樂(lè )節目。要求員工以尊重、憐憫、理解和專(zhuān)業(yè)的心態(tài)去照顧老年癡呆患者，最大程度的提升他們自身的身體機能，充分享受生活。在一些護理社區，我們提供的基于蒙特梭利癡呆護理方案，被證明能有效的增加患者參與度。
在公寓類(lèi)型的選擇方面，Revera為長(cháng)期護理社區的居民提供了私人住房（一張床）、半私人（兩張床位）以及特護病房。Revera鼓勵居民把住所當成自己家一樣對待。
Brookdale發(fā)展戰略：
Brookdale已經(jīng)成為全美最大的養老公司，14年之前利潤增速緩慢，甚至一度出現負增長(cháng)。在收購Emeritus公司之后，利潤增長(cháng)率超過(guò)了10%。但是，收入的增加依然是這家上市公司的首要問(wèn)題:
第一，在控制運營(yíng)成本的同時(shí)，提高社區入住率、提高社區月度服務(wù)費用。Brookdale公司計劃通過(guò)不斷的提高優(yōu)化社區運營(yíng)，加大市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的執行力度來(lái)保持公司的增長(cháng)。為此，Brookdale創(chuàng )建了一個(gè)多層次的營(yíng)銷(xiāo)體系，通過(guò)全國、各地區和地方市場(chǎng)活動(dòng)集合利用呼叫中心資源來(lái)平衡利用互聯(lián)網(wǎng)和公司反應機制。另外，這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)體系還可以利用Brookdale在2013年發(fā)起了Brookdale品牌創(chuàng )新活動(dòng)，來(lái)擴大自己的營(yíng)銷(xiāo)影響力。同時(shí)，借助合并Emeritus的良好勢頭，努力提供公司的運行效率，降低運營(yíng)成本。
第二，通過(guò)戰略性資金分配提高公司收入。Brookdale計劃把一部分資金投入到現有社區的增值完善上面，比如對社區的重建和改造，對有些社區的重新規劃和定位，最大程度的發(fā)揮每個(gè)社區的優(yōu)勢，以此來(lái)提高社區的吸引力，提高社區入住率；另一方面，在合適的時(shí)候，Brookdale公司會(huì )有選擇性的收購現有的運營(yíng)公司、各種組合投資、家庭保健機構和高級養老社區等公司來(lái)擴大自身規模。同時(shí)，對于Brookdale公司目前租用和管理的養老社區也會(huì )考慮并購，以加強資源整合，收購的戰略重點(diǎn)還是集中放在可以對公司市場(chǎng)有重要補充作用的產(chǎn)品上。
第三，提高品牌影響力，著(zhù)力培養Brookdale的品牌影響力。Brookdale計劃打造一個(gè)辨識度較高的全國性品牌，通過(guò)提升社區入住率和增長(cháng)率來(lái)創(chuàng )造市場(chǎng)的差異化，提升自身品牌價(jià)值。作為國內最大的養老服務(wù)商，市場(chǎng)范圍覆蓋全國，產(chǎn)品服務(wù)多樣化，這給了Brookdale足夠的優(yōu)勢去成為美國國內養老行業(yè)的領(lǐng)導者和養老問(wèn)題方案提供商。Brookdale公司希望通過(guò)調整、整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)以及品牌創(chuàng )新會(huì )使更多的用戶(hù)認可Brookdale這個(gè)品牌，形成品牌忠誠度，不僅僅是對于用戶(hù)，還有合作商和公司需要的人才。
第四，創(chuàng )新產(chǎn)品服務(wù)，包括Brookdale的配套服務(wù)項目。Brookdale希望通過(guò)創(chuàng )新產(chǎn)品形式，提供新的養老生活解決方案來(lái)不斷滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。Brookdale計劃為現有客戶(hù)提供更多新的服務(wù)形式，并此來(lái)開(kāi)發(fā)新客戶(hù)。加上Brookdale的配套服務(wù)，目前公司可以提供治療、家庭保健、臨終關(guān)懷等配套附屬服務(wù)、教育和相應的健康計劃服務(wù)。Brookdale希望不單單在他們所有的養老社區中提供這些服務(wù)，他們計劃把這些服務(wù)推廣到那些希望在自己家中度過(guò)晚年的用戶(hù)，讓自己的產(chǎn)品服務(wù)走出社區，為更多需要的人服務(wù)。他們希望以此能在后續醫療保健領(lǐng)域能夠占有一席之地，為用戶(hù)提供更加全面的養老解決方案。
Revera發(fā)展戰略：
根據加拿大家庭健康協(xié)會(huì )披露，在過(guò)去的十年中，接受家庭健康服務(wù)的用戶(hù)增加了51%，每年有接近100萬(wàn)的加拿大人接受公費家庭健康服務(wù)。預計到2017年，需要家庭健康護理服務(wù)的老年人會(huì )增加三分之一。
目前，Revera在加拿大、美國和英國的養老市場(chǎng)通過(guò)收購和合作，其業(yè)務(wù)和社區數量進(jìn)入飛速發(fā)展期。未來(lái)五年內通過(guò)單一的收購或者平臺收購以及與其他類(lèi)似Health Care REIT機構合作來(lái)實(shí)現Revera的社區單元數量的翻倍增長(cháng)。與其他公司的合作對于Revera的發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常重要的一環(huán)，因為這樣Revera在收購時(shí)候會(huì )減少自己收購資本的壓力，有更多的可控資金。當然，在對養老地產(chǎn)擁有權和經(jīng)營(yíng)管理權的收購方面，Revera要做好業(yè)務(wù)的平衡。
Revera目前的發(fā)展重點(diǎn)還是在私人支付養老業(yè)務(wù)上面，目前正在開(kāi)發(fā)的項目集中于安大略省、艾伯塔省和不列顛哥倫比亞省。另外，對于美國和英國的海外業(yè)務(wù)也會(huì )是Revera的發(fā)展重點(diǎn)。作為加拿大養老行業(yè)的開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和投資者，目前，Revera主要業(yè)務(wù)涵蓋老年公寓、自理型養老服務(wù)、協(xié)助型養老服務(wù)、記憶護理養老服務(wù)和長(cháng)期護理養老服務(wù)。
在Brookdale和Revera不斷擴張的過(guò)程中，兩家運營(yíng)商運用了規?；瘧鹇?、并購戰略、品牌戰略、個(gè)性化戰略和輔助服務(wù)戰略。堅持規?；瘧鹇?，通過(guò)做大規模來(lái)有效降低邊際成本；做大規模的主要方式是通過(guò)并購戰略，所以這兩家運營(yíng)商的發(fā)展歷史就是一部不斷吸收合并的歷史。養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展對資本要求較高，同時(shí)區域監管要求差異也比較大，因為養老市場(chǎng)是一個(gè)高度分散的市場(chǎng)。正是抓住這個(gè)機遇，Brookdale和Revera通過(guò)吸收合并其他養老社區，來(lái)達到規模擴張的效應。
養老產(chǎn)業(yè)規模效應非常突出。這種效應體現在通過(guò)規?；靖泳哂衅放菩?，因此在提價(jià)等方面具有較大的空間；其次通過(guò)規?；\用，公司在購買(mǎi)物品等方面也具有較大的議價(jià)空間。
Brookdale——從1978成立，到1997年上市至今，Brookdale期間通過(guò)不斷的兼并其他同行業(yè)公司，完成了到今天成為美國最大的養老公司的轉變，其發(fā)展模式不亞于一部壯闊的行業(yè)兼并史。Brookdale在完成自身蛻變的同時(shí)，也大大促進(jìn)了美國養老行業(yè)的發(fā)展，其創(chuàng )新精神和行業(yè)模式的拓展精神值得當今各個(gè)行業(yè)公司的學(xué)習。
Brookdale發(fā)展至今，其規模和行業(yè)地位已經(jīng)無(wú)人能及，然而從經(jīng)營(yíng)戰略來(lái)看，其發(fā)展擴大的腳步并未停止。在擁有自理型養老社區、協(xié)助型養老社區、退休中心和CCRC等一系列行業(yè)比較全面的服務(wù)模式之后，其產(chǎn)品服務(wù)的開(kāi)拓之路仍未停止。
在Brookdale公司2015年年報中，仍然提出了在控制運營(yíng)成本的同時(shí)，提高社區入住率、提高社區月度服務(wù)費用；通過(guò)戰略性資金分配提高公司收入；提高品牌影響力，著(zhù)力培養Brookdale的品牌影響力；創(chuàng )新產(chǎn)品服務(wù)，特別是Brookdale的配套服務(wù)項目等四項具體的措施來(lái)推動(dòng)企業(yè)往前發(fā)展。目前，Brookdale養老公司以空前的規模和實(shí)力牢牢占據美國養老市場(chǎng)的一大部分份額，其他養老公司要想追趕并超越實(shí)屬不易。
Revera——作為在加拿大深耕發(fā)展50多年的老牌養老服務(wù)公司，Revera在加拿大的成功，與其特有的發(fā)展戰略，和完善的社區養老體系密不可分。從Revera的并購發(fā)展歷程來(lái)看，Revera重視與其他企業(yè)的合作與運營(yíng)，特別是對于養老房地產(chǎn)投資公司的合作，這一點(diǎn)從Revera與Well Tower的長(cháng)期戰略合作中可以清楚的看到。Revera得以從加拿大把業(yè)務(wù)迅速的擴展到美國和英國，這與其專(zhuān)門(mén)投資輕資產(chǎn)是分不開(kāi)的，它的主業(yè)并不是拿到養老社區的所有權，多以與其他公司合作或者收購運營(yíng)管理權的方式，來(lái)輸出自身的服務(wù)和技術(shù)。與其說(shuō)是其養老社區規模的國際擴張，不如說(shuō)是其管理經(jīng)營(yíng)社區在“軟服務(wù)”上面的擴張。
Revera的壯大發(fā)展，除了在發(fā)展戰略上的成功外，還得益于其完善的養老服務(wù)體系，也就是其養老服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性。從業(yè)務(wù)類(lèi)型上看，Revera與其他養老公司的社區業(yè)務(wù)類(lèi)型并無(wú)多大差異，包括自理型社區、協(xié)助型社區以及記憶護理等服務(wù)方面。他的差異性服務(wù)更多的是體現在對養老居民服務(wù)的個(gè)性化制定方面，會(huì )專(zhuān)門(mén)為居民量身打造獨有的健康護理計劃，并形成自己的特色服務(wù)品牌，比如說(shuō)Live Well、瀑布式管理方案等等。就如同Revera的CEO所說(shuō)的那樣，Revera正在步入業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展擴張期，無(wú)論是國內還是國外，其輕資產(chǎn)式的發(fā)展方式，已經(jīng)取得了相應的成功。
機構養老市場(chǎng)已經(jīng)到了股權投資多元化、經(jīng)營(yíng)規?；碾A段，大量?jì)?yōu)質(zhì)養老項目成為產(chǎn)業(yè)資本激烈爭奪的對象，未來(lái)3-5年，中國機構養老市場(chǎng)將會(huì )出現經(jīng)營(yíng)300-500家養老機構，管理床位達到10萬(wàn)張規模的大型養老運營(yíng)商。
來(lái)源 | 銀發(fā)club
文 | 段明杰
過(guò)去幾年中國養老產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一輪的大規模開(kāi)發(fā)建設熱潮，從2015年下半年開(kāi)始，我們看到養老市場(chǎng)出現了一個(gè)明顯的特征：大量國有企業(yè)，金融機構，上市公司，保險公司開(kāi)始收購市場(chǎng)上現有的成熟養老項目，整個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從原來(lái)的跑馬圈地式的資源競爭進(jìn)入了資本運作與資本競爭的時(shí)代，我們簡(jiǎn)單梳理了一下幾起典型的收購案例：
2015年下半年，合眾人壽完成了對美國15個(gè)養老社區項目的收購，不再自建養老社區，而是采用在國內外收購成熟型、成長(cháng)型養老機構的方式，實(shí)現規模擴張；
2015年11月：北控醫療集團收購福建省福齡金太陽(yáng)健康養老股份股本合計共51%，耗費1.38億元；
2016年1月：宜華健康以4.08億元收購主營(yíng)養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的親和源股份有限公司58.33%的股份，并借此外延式并購實(shí)現在養老產(chǎn)業(yè)板塊的布局；
2016年5月：中國光大控股以大約4億估值收購匯晨養老67.27%的股權，成為其控制性大股東；
目前中國養老產(chǎn)業(yè)還處在高度分散化狀態(tài)，但從大量的收購案例，我們可以發(fā)現機構養老市場(chǎng)上的參與者已經(jīng)到了股權投資多元化、經(jīng)營(yíng)規?；碾A段，大量?jì)?yōu)質(zhì)養老項目成為產(chǎn)業(yè)資本激烈爭奪的對象，可以這樣說(shuō)，在目前這個(gè)階段就算養老機構自身不想規?；l(fā)展，也會(huì )被大量的產(chǎn)業(yè)資本推著(zhù)往連鎖化，規?；较虬l(fā)展。
我們認為按照目前的市場(chǎng)節奏發(fā)展下去，未來(lái)3-5年，中國機構養老市場(chǎng)將會(huì )出現經(jīng)營(yíng)300-500家養老機構，管理床位達到10萬(wàn)張規模的大型養老運營(yíng)商。從美國前10和25大連鎖養老公司的發(fā)展趨勢可以看出，養老機構連鎖化、規?；俏磥?lái)發(fā)展的必然趨勢，美國前10大運營(yíng)商占據了60%左右的市場(chǎng)份額。吸收并購成為美國養老運營(yíng)商規?；晒Πl(fā)展的重要手段。
圖：前10和25大美國養老公司規?？焖僭鲩L(cháng)
在此背景下，我們希望介紹北美最大的兩家養老運營(yíng)商——美國最大的連鎖養老運營(yíng)公司Brookdale，加拿大最大的連鎖養老運營(yíng)公司Revera，通過(guò)分析它們的發(fā)展歷程、業(yè)務(wù)類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)現狀、發(fā)展戰略，給現階段的中國養老機構規?；l(fā)展提供一些借鑒！
北美最大兩家養老運營(yíng)商Brookdale&Revera
Brookdale——Brookdale高級養老公司是全美最大的高級養老服務(wù)公司,成立于1978年，總部位于田納西州布倫特伍德，主營(yíng)老年住宅，專(zhuān)門(mén)面向高收入和中高收入的消費者，為他們提供積極的退休生活和高質(zhì)量的個(gè)人服務(wù)。Brookdale于1997年5月2日在美國納斯達克上市。目前，Brookdale在47個(gè)州擁有1100多個(gè)養老社區，覆蓋全美百分之八十的人口，有接近8萬(wàn)員工，服務(wù)對象超過(guò)10萬(wàn)人。公司運營(yíng)的服務(wù)類(lèi)型，主要包括生活自理型社區、生活協(xié)助型社區、特殊護理（老年癡呆護理）社區,以及持續護理退休社區。
Revera——Revera是加拿人創(chuàng )辦和運營(yíng)的一家私有養老機構，業(yè)務(wù)涉及老年公寓、健康護理和相應的健康服務(wù)。成立于1961年，Revera擁有50多年的養老行業(yè)經(jīng)驗。目前是北美地區第二大養老產(chǎn)業(yè)服務(wù)商，在加拿大和美國部分地區運營(yíng)500家社區，近45000名員工通過(guò)Revera的退休社區、長(cháng)期護理院、美國護理康復中心為超過(guò)50000人提供家庭健康服務(wù)，提高他們的生活質(zhì)量。此外，Revera在英國也有少量的養老項目。
Brookdale并購成長(cháng)史
2005年6月，Brookdale公司和Alterra醫療保健公司合并，Alterra當時(shí)在養老行業(yè)也是名列前茅的公司，并于11月公開(kāi)上市募股。
2006年7月，Brookdale宣布并購田納西州那什維爾的美國退休公司（American Retirement Corporation，ARC）。ARC當時(shí)在全美運營(yíng)著(zhù)接近130家社區，ARC從20世紀70年就開(kāi)始運營(yíng)，業(yè)務(wù)范圍從CCRC到協(xié)助型社區到自理型社區都有涉及。Fortress認為合并ARC對于Brookdale來(lái)說(shuō)是一個(gè)把它推向行業(yè)前列的好機會(huì )，不僅僅是為了擴大規模，而是把行業(yè)中運營(yíng)時(shí)間最長(cháng)的和最成功的養老公司聯(lián)合起來(lái)，完成對ARC公司的并購后，Brookdale在36個(gè)州擁有接近550個(gè)社區。
2009年10月，Brookdale養老公司和Sunrise養老公司達成協(xié)議，Brookdale獲得Sunrise公司的21家養老社區。
2011年10月，Brookdale完成對Horizon Bay Retirement Living公司的收購，獲得其在全美近90家養老社區。
2014年7月底，Brookdale完成對Emeritus養老公司的收購，Emeritus當時(shí)是全美第二大養老公司。至此，Brookdale成為全美唯一一家全方位的高級養老解決方案公司，在46個(gè)州擁有1100多家養老社區，覆蓋全美80%的人口。對于Emeritus公司的并購，對于Brookdale公司來(lái)說(shuō)意義非凡，不但使得它成為全美最大的養老公司，社區數量猛增493個(gè)，業(yè)務(wù)范圍迅速擴大到47個(gè)州，對于其品牌的推廣建設意義也同樣重大。
Revera并購成長(cháng)史
2006年10月，加拿大皇家公眾養老投資公司PSPIB以每股8.35美元的價(jià)格收購退休公寓房地產(chǎn)投資信托基金的股票，到2007年P(guān)SPIB Destiny完成對REIT的收購，將其完全私有化，并改名為Revera。
2010年，Revera1899萬(wàn)美元收購Okotoks位于加拿大艾伯塔省新建的養老住宅區，129個(gè)單元。
2011年，Revera收購加拿大家庭醫療保健服務(wù)公司Comcare，成為加拿大最大的家庭健康服務(wù)提供商之一。Comcare是加拿大最大的家庭醫療保健服務(wù)商之一，在家庭醫療保健行業(yè)服務(wù)了40多年，是加拿大口碑非常好的家庭健康服務(wù)商，客戶(hù)認可度非常高。在此之前Revera擁有220家養老社區，包括在美國的40家。養老服務(wù)涵蓋退休公寓、長(cháng)期家居護理、專(zhuān)業(yè)護理和家庭健康服務(wù)。完成對Comcare收購之后，Revera的業(yè)務(wù)增加了7個(gè)省份29個(gè)城市，客戶(hù)服務(wù)能力得到大幅度提升。
2013年，Revera和Health Care REIT的合作就已經(jīng)展開(kāi)。當年5月，Health Care REIT與Revera達成合作，宣布成立合資公司并共同擁有Revera價(jià)值13.5億美元的47個(gè)高級養老社區，接近5000套公寓。Health Care REIT享有其75%的所有權益，Revera享有剩下的25%。這些社區主要位于加拿大的多倫多、溫哥華和卡爾加里，主要是獨立型養老社區，有一些也有協(xié)助型社區和記憶護理社區。
2014年，Revera和Health Care REIT（2015年9月更名為Well Tower）公司一起收購日出養老公司Sunrise Senior Living的管理公司。根據協(xié)議，Revera將享有Sunrise Senior Living管理公司76%的權益，Health Care REIT獲得其24%的權益。Sunrise養老公司作為美國第5大養老公司，業(yè)務(wù)同Revera一樣涉及美國、加拿大和英國。Revera與Sunrise的合作，大大加快了其在美國、以及英國養老市場(chǎng)的擴展步伐。
2015年6月份，Revera和Health Care REIT宣布合資以6.23億美元收購加拿大上市養老公司Regal Lifestyle Communities，Revera占其中25%的權益，Regal在加拿大6個(gè)省份有23家高檔養老住宅社區，超多3600多個(gè)社區單元。業(yè)務(wù)主要是針對高端私人養老服務(wù)，從自理型社區到協(xié)助型社區一系列的養老服務(wù)。此次收購進(jìn)一步鞏固在加拿大養老市場(chǎng)的領(lǐng)導地位，特別是對于高端養老市場(chǎng)。
Brookdale：經(jīng)營(yíng)五大社區版塊
截止到2015年底，Brookdale自營(yíng)和租用養老社區959個(gè)、單元81067個(gè)；為164個(gè)社區、27353個(gè)單元提供管理運營(yíng)服務(wù)。從社區類(lèi)型來(lái)看，Brookdale運營(yíng)130個(gè)退休中心社區（24486個(gè)單元）、915個(gè)協(xié)助型社區（62567個(gè)單元）、78個(gè)CCRCs持續護理退休社區（21367個(gè)單元）。Brookdale的社區大多數都在校園駐地或者配套設施比較完善的社區周邊。
截止到2015年底，公司的收入構成，38.8%來(lái)自于自有社區的用戶(hù)居住和管理費用，48.7%來(lái)源于租賃社區，11.1%來(lái)自Brookdale的配套服務(wù)，1.4%來(lái)自于為第三方公司提供的管理服務(wù)費用。
![]( "4.png")
在企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和利潤方面，根據Brookdale Senior Living公司在2016年2月16日公布的2015年度財務(wù)報表，如圖表所示：（數據來(lái)源MarketWatch）
![]( "5.png")
從圖表可以清晰反應出Brookdale近幾年的經(jīng)營(yíng)狀況，從2011年到2014年，雖然營(yíng)業(yè)收入一直在上升，但是利潤率增長(cháng)緩慢，甚至出現過(guò)2013年到2014年度的負增長(cháng)。在2014年收購美國第二大養老服務(wù)公司Emeritus之后，業(yè)績(jì)得到了短時(shí)間內迅速上升。雖然已經(jīng)成為美國最大的養老公司，結合之前的數據，其盈利能力還有待提升。
圖：養老護理內容分布
![]( "6.jpeg")
目前，Brookdale的社區社區是由退休中心社區，協(xié)助生活社區，租賃CCRCs和自費CCRCs社區組成。同時(shí)Brookdale也管理一些第三方或者其他合資企業(yè)的社區，根據合同，Brookdale同樣擁有所有者權益。此外，Brookdale配套服務(wù)項目，提供門(mén)診治療、家庭健康、個(gè)性化的生活和臨終關(guān)懷服務(wù)。
1.退休中心社區
這種社區專(zhuān)門(mén)為75或以上的中高層收入的老年人提供高質(zhì)量的養老服務(wù)。一般一個(gè)退休中心社區，包括自理型和輔助型單元，可以因地制宜的根據不同的單元和用戶(hù)情況為用戶(hù)提供自理型或者輔助性服務(wù)。截止到2015年底，78.9%的退休社區的單元是自理型單元，剩下的為輔助性單元。
退休社區包含了Brookdale自有和租賃的社區，以及他們?yōu)榈谌交蛘吆腺Y企業(yè)提供服務(wù)的退休社區。截止到2105年底，Brookdale的退休中心業(yè)務(wù)板塊有95個(gè)退休中心社區，17140個(gè)單元，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的15.8%；為35個(gè)社區，7346個(gè)單元提供管理服務(wù)，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的6.8%。這些退休社區占Brookdale公司整個(gè)社區容量的22.6%。
2.協(xié)助型社區
Brookdale的協(xié)助型社區為居民提供住房、為日?；顒?dòng)需要24小時(shí)協(xié)助的居民，以及年級較大身體較弱的居民提供服務(wù)。協(xié)助型社區為客戶(hù)提供獨立式單層住房和多層住房，所有的都有超過(guò)50張床位，較小的多層或者獨棟有的床位少于50張。
在協(xié)助型社區中還包含了記憶護理社區，這些獨立的輔助生活社區專(zhuān)為有阿爾茨海默氏癥的居民和其他患有癡呆認知能力在不斷下降，需要照料的居民，以保證他們有一定的生活質(zhì)量。記憶護理社區有14至69張病床，有些是按照學(xué)校標準配置，包括一個(gè)獨立的輔助生活社區。
截至2015年底，輔助生活社區有820個(gè)，53504套房間，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的49.3%；參與管理服務(wù)的社區95個(gè)，9063套房間，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的8.4%。這些輔助型社區占Brookdale公司整個(gè)社區容量的57.7.%。其中571個(gè)社區，14077個(gè)單元提供記憶護理服務(wù)。
3.CCRCS（持續護理退休社區）
Brookdale的CCRCS社區是大型社區，提供各種生活安排和服務(wù)，以適應各個(gè)層面的身體狀況和健康。大多數CCRCs包涵自理生活型、協(xié)助生活型和專(zhuān)業(yè)護理社區服務(wù)，有一部分社區也有記憶護理（阿爾茨海默護理）服務(wù)。
CCRCs社區包括租賃的CCRCs以及公司管理運營(yíng)的第三方CCRCS社區。截至2015年底，Brookdale擁有44個(gè)CCRCs社區，10423個(gè)單元，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的9.6%；34個(gè)社區、10944個(gè)單元為公司參與管理運營(yíng)，占Brookdale公司整個(gè)社區容量的10.7%。這些CCRCS社區占Brookdale公司整個(gè)社區容量的19.7％。
截至2015年12月31日，租賃部分的CCRCS社區，包含3個(gè)“入場(chǎng)費”CCRCS社區，1172個(gè)單元和Brookdale公司參與管理的17個(gè)“入場(chǎng)費”CCRCs、8152個(gè)單元，占據Brookdale公司整個(gè)社區容量的8.1%。
4.Brookdale輔助性服務(wù)（配套服務(wù)）
Brookdale的輔助性服務(wù)目前為社區居民提供家庭保健、治療、教育和健康計劃等服務(wù)。這些項目主要集中在健康和身體素質(zhì)上，目的是讓居民保持最大程度的獨立。
在醫療服務(wù)方面，主要提供身體、與職業(yè)相關(guān)、語(yǔ)言上的治療和家庭健康服務(wù)。家庭健康服務(wù)根據需要提供包括專(zhuān)業(yè)護理、物理治療、職業(yè)治療、言語(yǔ)治療、家庭健康助手服務(wù)和社會(huì )服務(wù)在內的服務(wù)。另外，Brookdale也在某些地區提供臨終關(guān)懷服務(wù)。相對于其他競爭者來(lái)說(shuō)，Brookdale的輔助性服務(wù)因其在業(yè)內的地位和豐富的經(jīng)驗，有著(zhù)得天獨厚的優(yōu)勢。
5.管理運營(yíng)服務(wù)
Brookdale公司管理的社區有一些是第三方機構或者未合并的合資企業(yè)所有的，但是Brookdale公司享有所有權權益。在管理運營(yíng)協(xié)議下管理這些社區，根據提供的服務(wù)收取相應的服務(wù)管理費用。
截止到2015年底，Brookdale為164家社區、27353套房屋提供管理服務(wù)，這占其公司總社區容量的25.3%。其中22家社區、2211套房屋是第三方所有；142個(gè)社區、25142套單元歸合資企業(yè)所有。這些社區構成了上述中的35家退休社區、95家協(xié)助型社區和34家CCRCs社區。
Revera：養老服務(wù)個(gè)性化
1．退休社區
Revera目前在加拿大6個(gè)省獨立運營(yíng)96家退休社區。同時(shí)，Revera管理運營(yíng)Sunrise公司旗下在加拿大的15家退休社區、美國的247家養老社區以及英國的27家社區（其中15家社區在Gracewell公司名下）。另外，與加拿大養老房產(chǎn)公司Réseau Sélection在魁北克共同擁有24家退休社區。
Revera為所有的退休社區的客戶(hù)提供公寓、自理型、協(xié)助型、記憶護理等客戶(hù)需要的養老服務(wù)。
在自理型社區，居民有很大的獨立性，可以來(lái)去自如，隨時(shí)隨地的拜訪(fǎng)鄰居或者朋友，無(wú)論是選擇購物、逛街還是選擇宅在家里都隨個(gè)人喜好。社區也會(huì )組織一些各種各樣的室內活動(dòng)和游覽活動(dòng)來(lái)供居民選擇。社區會(huì )為居民提供專(zhuān)業(yè)的廚師來(lái)做美味有營(yíng)養的飯菜、小吃，并保證食材的新鮮性。當然，如果居民有任何需要協(xié)助的事情，比如個(gè)人健康管理，社區都有提供相應的服務(wù)。
在協(xié)助型養老社區，居民除了能獲得和自理型養老社區一樣的自有服務(wù)外，還為需要的居民提供醫療保健、藥物管理、洗澡、更衣等一些列全天候的配套服務(wù)。協(xié)助型社區會(huì )24小時(shí)配備專(zhuān)業(yè)的護理人員，以及國家最先進(jìn)的應急響應機制。對于正在經(jīng)歷記憶衰退或損傷的居民，Revera同樣可以為他們提供專(zhuān)業(yè)的護理和記憶恢復訓練。Revera還會(huì )為需要的客戶(hù)提供短期和臨時(shí)居住的服務(wù)。
Revera會(huì )為客戶(hù)提供精致的套房，以及上面提到的所有社區居民所享受的服務(wù)。特別是提供個(gè)人護理、藥物管理、疼痛和癥狀管理、皮膚護理以及其他更多客戶(hù)需要的服務(wù)。除此之外，Revera允許社區居民在此完全的獨立，他們也可以完全享受社區的所有服務(wù)，但是要另外收費。
2.長(cháng)期護理社區
目前，Revera在加拿大不列顛哥倫比亞省、阿爾伯塔省、馬尼托巴省和安大略省有76家長(cháng)期護理養老院。Revera為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)和特殊護理服務(wù)，一周7天，每天24小時(shí)全天候。和退休社區一樣，在長(cháng)期護理社區也會(huì )為居民提供基本的健康服務(wù)，包括飲食、健康活動(dòng)、娛樂(lè )活動(dòng)。此外，在長(cháng)期護理院會(huì )為居民提供高質(zhì)量的健康服務(wù)，包括以人為本的健康服務(wù)、優(yōu)質(zhì)健康護理服務(wù)、臨床服務(wù)、康復服務(wù)以及癡呆護理服務(wù)。
健康服務(wù)個(gè)性化定制：Revera還為居民提供專(zhuān)業(yè)化的個(gè)性化服務(wù)，為此專(zhuān)門(mén)打造了Live Well健康計劃，并推出了一系列配套的服務(wù)項目供居民選擇，比如，Live Well個(gè)性化健康項目、瀑布預防項目（Falls Prevention Program）、健康恢復項目（Restorative Recovery Program）、皮膚傷口護理和飲食與營(yíng)養計劃。
Revera的臨床服務(wù)計劃包括了一下類(lèi)型的服務(wù)。
瀑布式管理，基于最佳臨床實(shí)踐為居民提供各學(xué)科間的瀑布干預式風(fēng)險管理。從鞋類(lèi)產(chǎn)品到用藥評估和處理可能性風(fēng)險，對居民、家庭和工作人員進(jìn)行預防式教育。
皮膚傷口護理，皮膚和傷口護理是身體健康的重要一環(huán)，Revera的護理團隊會(huì )優(yōu)先干預皮膚問(wèn)題的出現和發(fā)展。Revera在所有社區推行一致的皮膚傷口管理方案，提供經(jīng)過(guò)臨床評估和研究的高質(zhì)量產(chǎn)品。
疼痛癥狀管理，為居民制定個(gè)性化病痛管理方案，用專(zhuān)業(yè)人員評估監測結果，提高服務(wù)質(zhì)量。
克制，Revera會(huì )為居民提供一個(gè)最有利于克制不良習慣的環(huán)境。當然每個(gè)居民都有做出知情選擇的權利。
失禁護理，在充分尊重每個(gè)居民的尊嚴，保證居民的舒適度和獨立性的基礎上，提供失禁護理方案。
在恢復與康復護理的服務(wù)中，Revera希望通過(guò)他們的康復計劃，優(yōu)先解決包括減少跌倒、減少骨質(zhì)疏松癥的影響、減少關(guān)節炎的疼痛、中風(fēng)后身體能力提升、管理老年癡呆、提供術(shù)后支持等更多方面的問(wèn)題，制定個(gè)性化方案，努力提高居民生活品質(zhì)。
在癡呆護理服務(wù)方面，Revera為居民提供了多種可選擇的方案，幫助記憶有問(wèn)題的居民。在此方面，Revera采取了一種全面的方法，把所有的一切都進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的環(huán)境設計，設定專(zhuān)門(mén)的臨床服務(wù)，設定專(zhuān)門(mén)的休閑娛樂(lè )節目。要求員工以尊重、憐憫、理解和專(zhuān)業(yè)的心態(tài)去照顧老年癡呆患者，最大程度的提升他們自身的身體機能，充分享受生活。在一些護理社區，我們提供的基于蒙特梭利癡呆護理方案，被證明能有效的增加患者參與度。
在公寓類(lèi)型的選擇方面，Revera為長(cháng)期護理社區的居民提供了私人住房（一張床）、半私人（兩張床位）以及特護病房。Revera鼓勵居民把住所當成自己家一樣對待。
Brookdale發(fā)展戰略：
Brookdale已經(jīng)成為全美最大的養老公司，14年之前利潤增速緩慢，甚至一度出現負增長(cháng)。在收購Emeritus公司之后，利潤增長(cháng)率超過(guò)了10%。但是，收入的增加依然是這家上市公司的首要問(wèn)題:
第一，在控制運營(yíng)成本的同時(shí)，提高社區入住率、提高社區月度服務(wù)費用。Brookdale公司計劃通過(guò)不斷的提高優(yōu)化社區運營(yíng)，加大市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的執行力度來(lái)保持公司的增長(cháng)。為此，Brookdale創(chuàng )建了一個(gè)多層次的營(yíng)銷(xiāo)體系，通過(guò)全國、各地區和地方市場(chǎng)活動(dòng)集合利用呼叫中心資源來(lái)平衡利用互聯(lián)網(wǎng)和公司反應機制。另外，這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)體系還可以利用Brookdale在2013年發(fā)起了Brookdale品牌創(chuàng )新活動(dòng)，來(lái)擴大自己的營(yíng)銷(xiāo)影響力。同時(shí)，借助合并Emeritus的良好勢頭，努力提供公司的運行效率，降低運營(yíng)成本。
第二，通過(guò)戰略性資金分配提高公司收入。Brookdale計劃把一部分資金投入到現有社區的增值完善上面，比如對社區的重建和改造，對有些社區的重新規劃和定位，最大程度的發(fā)揮每個(gè)社區的優(yōu)勢，以此來(lái)提高社區的吸引力，提高社區入住率；另一方面，在合適的時(shí)候，Brookdale公司會(huì )有選擇性的收購現有的運營(yíng)公司、各種組合投資、家庭保健機構和高級養老社區等公司來(lái)擴大自身規模。同時(shí)，對于Brookdale公司目前租用和管理的養老社區也會(huì )考慮并購，以加強資源整合，收購的戰略重點(diǎn)還是集中放在可以對公司市場(chǎng)有重要補充作用的產(chǎn)品上。
第三，提高品牌影響力，著(zhù)力培養Brookdale的品牌影響力。Brookdale計劃打造一個(gè)辨識度較高的全國性品牌，通過(guò)提升社區入住率和增長(cháng)率來(lái)創(chuàng )造市場(chǎng)的差異化，提升自身品牌價(jià)值。作為國內最大的養老服務(wù)商，市場(chǎng)范圍覆蓋全國，產(chǎn)品服務(wù)多樣化，這給了Brookdale足夠的優(yōu)勢去成為美國國內養老行業(yè)的領(lǐng)導者和養老問(wèn)題方案提供商。Brookdale公司希望通過(guò)調整、整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)以及品牌創(chuàng )新會(huì )使更多的用戶(hù)認可Brookdale這個(gè)品牌，形成品牌忠誠度，不僅僅是對于用戶(hù)，還有合作商和公司需要的人才。
第四，創(chuàng )新產(chǎn)品服務(wù)，包括Brookdale的配套服務(wù)項目。Brookdale希望通過(guò)創(chuàng )新產(chǎn)品形式，提供新的養老生活解決方案來(lái)不斷滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。Brookdale計劃為現有客戶(hù)提供更多新的服務(wù)形式，并此來(lái)開(kāi)發(fā)新客戶(hù)。加上Brookdale的配套服務(wù)，目前公司可以提供治療、家庭保健、臨終關(guān)懷等配套附屬服務(wù)、教育和相應的健康計劃服務(wù)。Brookdale希望不單單在他們所有的養老社區中提供這些服務(wù)，他們計劃把這些服務(wù)推廣到那些希望在自己家中度過(guò)晚年的用戶(hù)，讓自己的產(chǎn)品服務(wù)走出社區，為更多需要的人服務(wù)。他們希望以此能在后續醫療保健領(lǐng)域能夠占有一席之地，為用戶(hù)提供更加全面的養老解決方案。
Revera發(fā)展戰略：
根據加拿大家庭健康協(xié)會(huì )披露，在過(guò)去的十年中，接受家庭健康服務(wù)的用戶(hù)增加了51%，每年有接近100萬(wàn)的加拿大人接受公費家庭健康服務(wù)。預計到2017年，需要家庭健康護理服務(wù)的老年人會(huì )增加三分之一。
目前，Revera在加拿大、美國和英國的養老市場(chǎng)通過(guò)收購和合作，其業(yè)務(wù)和社區數量進(jìn)入飛速發(fā)展期。未來(lái)五年內通過(guò)單一的收購或者平臺收購以及與其他類(lèi)似Health Care REIT機構合作來(lái)實(shí)現Revera的社區單元數量的翻倍增長(cháng)。與其他公司的合作對于Revera的發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常重要的一環(huán)，因為這樣Revera在收購時(shí)候會(huì )減少自己收購資本的壓力，有更多的可控資金。當然，在對養老地產(chǎn)擁有權和經(jīng)營(yíng)管理權的收購方面，Revera要做好業(yè)務(wù)的平衡。
Revera目前的發(fā)展重點(diǎn)還是在私人支付養老業(yè)務(wù)上面，目前正在開(kāi)發(fā)的項目集中于安大略省、艾伯塔省和不列顛哥倫比亞省。另外，對于美國和英國的海外業(yè)務(wù)也會(huì )是Revera的發(fā)展重點(diǎn)。作為加拿大養老行業(yè)的開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和投資者，目前，Revera主要業(yè)務(wù)涵蓋老年公寓、自理型養老服務(wù)、協(xié)助型養老服務(wù)、記憶護理養老服務(wù)和長(cháng)期護理養老服務(wù)。
在Brookdale和Revera不斷擴張的過(guò)程中，兩家運營(yíng)商運用了規?；瘧鹇?、并購戰略、品牌戰略、個(gè)性化戰略和輔助服務(wù)戰略。堅持規?；瘧鹇?，通過(guò)做大規模來(lái)有效降低邊際成本；做大規模的主要方式是通過(guò)并購戰略，所以這兩家運營(yíng)商的發(fā)展歷史就是一部不斷吸收合并的歷史。養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展對資本要求較高，同時(shí)區域監管要求差異也比較大，因為養老市場(chǎng)是一個(gè)高度分散的市場(chǎng)。正是抓住這個(gè)機遇，Brookdale和Revera通過(guò)吸收合并其他養老社區，來(lái)達到規模擴張的效應。
養老產(chǎn)業(yè)規模效應非常突出。這種效應體現在通過(guò)規?；靖泳哂衅放菩?，因此在提價(jià)等方面具有較大的空間；其次通過(guò)規?；\用，公司在購買(mǎi)物品等方面也具有較大的議價(jià)空間。
Brookdale——從1978成立，到1997年上市至今，Brookdale期間通過(guò)不斷的兼并其他同行業(yè)公司，完成了到今天成為美國最大的養老公司的轉變，其發(fā)展模式不亞于一部壯闊的行業(yè)兼并史。Brookdale在完成自身蛻變的同時(shí)，也大大促進(jìn)了美國養老行業(yè)的發(fā)展，其創(chuàng )新精神和行業(yè)模式的拓展精神值得當今各個(gè)行業(yè)公司的學(xué)習。
Brookdale發(fā)展至今，其規模和行業(yè)地位已經(jīng)無(wú)人能及，然而從經(jīng)營(yíng)戰略來(lái)看，其發(fā)展擴大的腳步并未停止。在擁有自理型養老社區、協(xié)助型養老社區、退休中心和CCRC等一系列行業(yè)比較全面的服務(wù)模式之后，其產(chǎn)品服務(wù)的開(kāi)拓之路仍未停止。
在Brookdale公司2015年年報中，仍然提出了在控制運營(yíng)成本的同時(shí)，提高社區入住率、提高社區月度服務(wù)費用；通過(guò)戰略性資金分配提高公司收入；提高品牌影響力，著(zhù)力培養Brookdale的品牌影響力；創(chuàng )新產(chǎn)品服務(wù)，特別是Brookdale的配套服務(wù)項目等四項具體的措施來(lái)推動(dòng)企業(yè)往前發(fā)展。目前，Brookdale養老公司以空前的規模和實(shí)力牢牢占據美國養老市場(chǎng)的一大部分份額，其他養老公司要想追趕并超越實(shí)屬不易。
Revera——作為在加拿大深耕發(fā)展50多年的老牌養老服務(wù)公司，Revera在加拿大的成功，與其特有的發(fā)展戰略，和完善的社區養老體系密不可分。從Revera的并購發(fā)展歷程來(lái)看，Revera重視與其他企業(yè)的合作與運營(yíng)，特別是對于養老房地產(chǎn)投資公司的合作，這一點(diǎn)從Revera與Well Tower的長(cháng)期戰略合作中可以清楚的看到。Revera得以從加拿大把業(yè)務(wù)迅速的擴展到美國和英國，這與其專(zhuān)門(mén)投資輕資產(chǎn)是分不開(kāi)的，它的主業(yè)并不是拿到養老社區的所有權，多以與其他公司合作或者收購運營(yíng)管理權的方式，來(lái)輸出自身的服務(wù)和技術(shù)。與其說(shuō)是其養老社區規模的國際擴張，不如說(shuō)是其管理經(jīng)營(yíng)社區在“軟服務(wù)”上面的擴張。
Revera的壯大發(fā)展，除了在發(fā)展戰略上的成功外，還得益于其完善的養老服務(wù)體系，也就是其養老服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性。從業(yè)務(wù)類(lèi)型上看，Revera與其他養老公司的社區業(yè)務(wù)類(lèi)型并無(wú)多大差異，包括自理型社區、協(xié)助型社區以及記憶護理等服務(wù)方面。他的差異性服務(wù)更多的是體現在對養老居民服務(wù)的個(gè)性化制定方面，會(huì )專(zhuān)門(mén)為居民量身打造獨有的健康護理計劃，并形成自己的特色服務(wù)品牌，比如說(shuō)Live Well、瀑布式管理方案等等。就如同Revera的CEO所說(shuō)的那樣，Revera正在步入業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展擴張期，無(wú)論是國內還是國外，其輕資產(chǎn)式的發(fā)展方式，已經(jīng)取得了相應的成功。
信息來(lái)源：E藥經(jīng)理人
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